Immobilienbewertung als strategischer Erfolgsfaktor

"Die Bewertung von Immobilien wird zum strategischen Erfolgsfaktor"

Der Handel mit Immobilien in Deutschland boomt. Beinahe täglich berichtet die Presse über den Verkauf großer Immobilienportfolien. Um diese bewerten zu können, bedarf es ausgeprägter Objekt- und Lageinformationen und des richtigen Instrumentariums. Im Interview erläutert Michael Andrae, der Geschäftsführer von von Immo-Check aus Bochum, welche Vorteile die Bewertung von Immoblien und Portfolien mit Immo-Check hat.

Was genau ist das Tätigkeitsfeld von Immo-Check?

Michael Andrae:
Als Informationsdienstleister für die Finanz- und Immobilienwirtschaft bietet Immo-Check mit der komplexen Datenbank IMMOMENT ein Tool zur Analyse und Bewertung von Immobilien, das in seiner Breite und Tiefe derzeit in Deutschland führend ist.

Welchen unterschiedlichen Kundengruppen bieten Sie Ihre Leistungen an?

Michael Andrae:
Wir bieten unsere Leistungen hauptsächlich der Finanz- und Immobilienwirtschaft an. Unser Angebot ist aber auch für andere Branchen interessant.

Warum diese Zielgruppen?

Michael Andrae:
Die Finanzwirtschaft ist durch gesetzliche Anforderungen, wie Basel II, MaRisk und jetzt der neuen BelWertV (Beleihungswertverordnung) gezwungen, aktuelle Marktdaten und -risiken zum Objekt, seiner Lage und seinem Umfeld in die Bewertung einzubeziehen und die Werte jährlich bzw. alle drei Jahre neu zu prüfen. Neben unseren online verfügbaren Informationen werden unsere Offline-Dienstleistungen, hier insbesondere Besichtigungsberichte und Wertgutachten, immer stärker nachgefragt. Die Immobilenwirtschaft und andere „immobilienlastige“ Unternehmen, die nach IFRS (International Financial Reporting Standards) bilanzieren, sind gezwungen, hierzu Verkehrswerte zu bilden, die jährlich neu berechnet werden müssen. Auch das ist ein Paradefall für unsere Online-Plattform; denken Sie nur an Verwaltungsgesellschaften mit einigen zigtausend Einheiten. Eine manuelle Bewertung ist da nicht mehr möglich.

Welche Kennzahlen bieten Sie für Basel II und die Bilanzierung nach IFRS an?

Michael Andrae: Zunächst unsere aktuellen objekt- und lagebezogenen Daten. Diese beinhalten neben Boden und Marktpreisen auch Informationen zu Infrastruktur, ÖPV inkl. Taktung, Immissionen, Kaufkraft, Bevölkerungsstruktur und -entwicklung, Zwangsversteigerungsdichte, Branchen- und Einzelrisiken und weitere Informationen. Es muss folglich nicht weiter versucht werden, mit prähistorischen Daten auf Basis von Ex-Post-Analysen zukünftige Risiken zu weissagen.

Weiterhin sind wir mit unserer Datenstruktur und der damit möglichen Einbindung in Prozesse auch in der Lage, unserem Kunden die Basel II-Anforderungen hinsichtlich nachvollziehbarer, offenlegbarer und wiederholbarer Prozesse mit genügender Datentransparenz zu erfüllen. Alle Daten besitzen Timestamps samt Quellenangabe. In Projekten gemeinsam mit der Deutschen Baurevision und der Creditreform Rating AG führen wir diese Dienstleistungen bis hin zum externen Rating für Immobilienportfolios oder für Immobilienunternehmen aus.

Ab dem 1. August 2006 ist nach der neuen Beleihungswertverordnung in der Finanzwirtschaft zu arbeiten. Welche Konsequenzen ergeben sich durch diese Änderungen bei Banken?

Michael Andrae:
Die neuen Bestimmungen der BelWertV besagen u. a., dass entsprechend MaRisk die Erstellung von Besichtigungsberichten nur noch von Personen zulässig sind, die nicht mit der eigentlichen Kreditvergabe im Zusammenhang stehen (Trennung der Rollen). Diese Neuerung veranlasst viele Banken, diesen Bereich komplett auszulagern. Gemeinsam mit unseren Kooperationspartnern sind wir in der Lage, diese Berichte auf Basis der jeweiligen Kundenanforderungen flächendeckend für Deutschland zu erstellen. Hierbei sind die Informationen aus dem Besichtigungsbericht elektronisch auslesbar und können direkt in einer Anwendung (beispielsweise Beleihungswertermittlung, Scoring) verarbeitet werden. Die durch unsere externen Sachverständigen erstellten Wertgutachten werden mit dem Programm IMMOProTax der IMMO-DATA AG erstellt.

Kunden, die IMMOProTax im eigenen Hause einsetzen, können diese Daten direkt weiter verarbeiten. In Verbindung mit unseren Scoring-Anwendungen lassen sich zugleich mandantenfähige Prozesse einstellen. Die Scoring-Anwendung ermöglicht es, alle Bewertungsabläufe maschinell zu unterstützen. Die Verkehrs- oder Beleihungswertermittlungen können nach zeitlichen Vorgaben mit aktuellen Marktdaten aus IMMOMENT maschinell neu angereichert werden und in Abhängigkeit der neuen Risiken und voreinstellbaren Bandbreiten vom System automatisch berechnet werden. Ferner übernimmt die Anwendung die Prüfung, ob eine maschinelle Bewertung der Immobilie ausreicht oder ob das Objekt automatisch zur manuellen Bearbeitung in einen anderen Prozessablauf gegeben wird. .Derartige Prozesse finden vor allem Anwendung bei auf Immobilienfinanzierung spezialisierten Instituten, wie z. B. bei der Westdeutsche ImmobilienBank in Münster.

Was qualifiziert IMMOMENT gegenüber den Mitanbietern?

Michael Andrae:
Der wesentliche Vorteil von IMMOMENT ist die komplette Datenhaltung in einer homogenen Struktur. Sämtliche Informationen, wie beispielsweise die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse werden in unserem System nochmals gespeichert. Speziell die in den Ländern unterschiedlich aufbereiteten Bodenrichtwerte werden in IMMOMENT nochmals standardisiert im Format VBORIS abgelegt. Durch diese zentrale Datenbank mit der uns bekannten Struktur sind wir erst in der Lage, unseren Kunden diese Informationen im Batchverfahren direkt in deren bzw. unseren Anwendungen weiter zu verarbeiten. Dabei spielt es dann keine Rolle mehr, ob ein oder 35.000 Objekte direkt angereichert und verarbeitet werden.

Welche Datentiefe und Aktualität bieten Sie Ihren Kunden an?

Michael Andrae:
Bei der Datentiefe ist unser Anspruch "flächendeckend Deutschland lagespezifische, aktuelle Informationen". Das bedeutet, wir bieten unsere Daten nicht auf hohen Aggregationsstufen, wie z. B. auf Landkreisebene, sondern grundsätzlich auf das Objekt selbst, seine Marktzelle beziehungsweise seinen Straßenabschnitt bezogen an. Die Daten werden bei uns in Abhängigkeit der liefernden Quellen laufend, spätestens jährlich bzw. bei den Gutachterausschüssen teilweise alle zwei Jahre aktualisiert. So genannte Timestamps bieten Transparenz.

Bieten Sie auch Immobilienberichte an?

Michael Andrae:
Natürlich bieten wir neben der Möglichkeit, komplexe Daten per Schnittstelle in Kundenanwendungen bzw. Geschäftsprozesse zu integrieren, auch ein Immobilienexposé an. Sämtliche Informationen zu einem Objekt werden übersichtlich in einem vier- bis fünfseitigen Exposé aufbereitet. .

Vielen Dank für das Interview.

Kontakt

Michael Andrae
Geschäftsführer
Immo-Check GmbH Bochum
Telefon: 0 23 27 / 94 90-0
andrae@immo-check.com
http://www.immo-check.com

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